Nhà cho thuê – Tại sao không?

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trong giai đoạn vừa phát triển vừa định hình, nên không tránh khỏi việc “nở rộ” một cách ồ ạt ở phân khúc này, nhưng lại “bỏ quên” một cách đáng tiếc ở phân khúc kia – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

Bàn về những “khoảng trống” của thị trường BĐS Việt Nam, nhiều chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, phân khúc nhà cho thuê giá rẻ hiện vẫn đang bị “lãng quên”...

Nghịch lý cung – cầu

Những độ “vênh” của một thị trường phát triển chưa hoàn thiện là điều khó tránh khỏi – thị trường BĐS Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ. Theo phân tích của nhiều chuyên gia, chính những điểm vênh quá lớn đã khiến cung và cầu trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn rất khó gặp nhau. “Nhu cầu về nhà ở là rất lớn và ngày càng gia tăng, trong khi đó thị trường vẫn “nóng” chủ yếu do đầu cơ và các động thái “thổi giá” khiến sự phát triển vô cùng chênh vênh, thiếu tính ổn định và rất dễ tổn thương khi có những tác động xấu...” – Một chuyên gia BĐS khẳng định.

Ông này lấy dẫn chứng, có những thời điểm thị trường đã rơi vào trạng thái “đóng băng” do ảnh hưởng dây chuyền từ thị trường thế giới (mà điển hình là năm 2008), lại có những thời điểm thị trường sốt ảo quá mức, đẩy giá nhà đất Hà Nội vào hàng 1 trong 10 thành phố đắt đỏ nhất thế giới! Chưa hết, hàng chục, thậm chí là hàng trăm chung cư cao cấp, biệt thự liền kề, home – stay ở những bãi biển tuyệt đẹp... phải đắp chiếu, trong khi hàng nghìn người dân tại các thành phố lớn vẫn phải sống chui rúc, tạm bợ trong những căn hộ tập thể cũ nát, nhà thuê trọ nhếch nhác...

Nghịch lý này chỉ rõ bản chất thiếu chuyên nghiệp của thị trường  BĐS Việt Nam: cung và cầu vẫn chưa thể gặp nhau!

Bài toán cung – cầu, theo GS Đặng Hùng Võ – chỉ có thể được giải, một khi hội đủ các yếu tố cần thiết. Ở đây, cầu về nhà ở giá rẻ, cụ thể là nhà cho thuê giá rẻ, là có thực và rất lớn. Nhưng cung vẫn chưa thể đáp ứng, tại sao?

Và những “khoảng trống” chưa ai “lấp”...

Trên thực tế, nhà cho thuê đã phát triển theo mô hình nhỏ lẻ, tự phát trong dân. Điển hình là các khu trọ cho sinh viên, người lao động ngoại tỉnh thuê. Đặc điểm lớn của các khu nhà trọ kiểu này là diện tích chật hẹp, chỉ từ 10 – 20m2 , thường được xây dựng tạm bợ, không có hạ tầng đảm bảo, đặc biệt là chưa được điều chỉnh bởi luật pháp nên thực trạng rất lộn xộn... Người thuê nhà tại những khu trọ kiểu này thường phải chịu rất nhiều rủi ro về an ninh, thiệt thòi về giá điện, giá nước do chủ nhà trọ tự ý “quy định” không theo bất kỳ một khung giá nào! Trong khi đó, với họ, giấc mơ an cư trong một căn hộ chung cư – dù là mini hay giá rẻ, thì cũng chỉ là “giấc mơ xa vời”...

Chưa có điều tra cụ thể, chính xác nào ở Việt Nam về phân khúc nhà ở cho thuê cũng chính là một minh chứng cho thấy “khoảng trống” này chưa có chủ đầu tư nào muốn “lấp”. Một chuyên gia nghiên cứu thị trường của CBRE cho rằng, khi thị trường BĐS Việt Nam còn đang trong giai đoạn “định hướng” thì phân khúc nhà ở cho thuê chưa thể có cơ hội ra đời. Nói cách khác, nhà cho thuê giá rẻ chính là xu hướng của tương lai. Khi các chủ đầu tư nhận thấy nguồn lợi từ những phân khúc khác như chung cư cao cấp, biệt thự, khu đô thị... đã bị bão hòa, tự thân họ sẽ phải tìm kiếm những kênh đầu tư mới, mà nhà ở cho thuê rất có thể là một mảnh đất tiềm năng...

Theo ông lương Ngọc Lân – Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS Tài Chính Dầu khí (PVFC Land) – thì vốn cũng chính là một rào cản. Thiếu vốn, chủ đầu tư không thể đầu tư mạo hiểm vào một thị trường mà họ chưa dám chắc về lợi nhuận như nhà cho thuê. Đặc biệt, khả năng thu hồi vốn của nhà cho thuê giá rẻ lại rất chậm...

Còn theo nhận định ông Lương Thế Vinh – Chủ tịch HĐQT, TGĐ Công ty CP BĐS Vinh Gia, thì trong khoảng 3 đến 5 năm tới, nguồn cung về nhà chung cư sẽ bão hòa, nên rất có thể cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư để dành thị phần sẽ diễn ra khốc liệt. Tìm một hướng đi mới, khai phá “mảnh đất” chung cư hay nhà cho thuê giá rẻ, có thể là cách làm của những người biết “chớp thời cơ”!

Như vậy, xem ra, phân khúc nhà cho thuê giá rẻ vẫn còn là những “khoảng trống mênh mông” chưa thể lấp đầy một sớm một chiều...

Trong khi nhà ở xã hội chỉ mới đáp ứng một số lượng rất nhỏ người nghèo, người thu nhập thấp, nhưng cũng đã bộc lộ nhiều bất cập, thì nên chăng, các cơ quan chức năng cũng cần xem xét việc xây dựng khung pháp lý cũng như các cơ chế để nhà cho thuê giá rẻ có điều kiện ra đời, đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng và bức thiết của người dân?

(Tamnhin)